Expansión de proyectos habitacionales: una mirada desde la planificación urbana

Desde una perspectiva de planificación urbana y políticas públicas, Carlos Ferrufino, académico e investigador del Departamento de Organización del Espacio, analiza el aumento de proyectos urbanísticos en el Área Metropolitana de San Salvador y cómo afecta a la población en su realidad diaria.  

Desde la planificación urbana, ¿cómo debería entenderse el desarrollo urbano y en qué se diferencia del crecimiento de proyectos habitacionales? 

Cuando hablamos de desarrollo urbano estamos planteándonos una concepción más integral de lo que el desarrollo debe ser, particularmente cómo se expresa en la ciudad. Esto implica múltiples dimensiones, desde lo puramente físico y de infraestructura hasta lo asociado con la calidad de vida, el bienestar de las personas, incluyendo el ejercicio pleno de sus derechos en la ciudad. 

Esto es diferente del crecimiento urbano o del crecimiento habitacional, porque el crecimiento solo alude a la dimensión física de la expansión. Es decir, una ciudad o un área urbana crece en términos de cuántas hectáreas o qué tamaño posee, pero el hecho de que crezca en tamaño no significa necesariamente que se estén cumpliendo esas múltiples dimensiones del desarrollo que perseguimos. 

Esta expansión se observa en el Área Metropolitana de San Salvador. ¿Qué caracteriza el actual auge de proyectos urbanísticos? 

El Área Metropolitana de San Salvador es una de las ciudades más importantes del país y, desde mediados del siglo XX, ha concentrado la mayor parte del crecimiento urbano. Esto no es exclusivo de El Salvador; en otros países latinoamericanos también se da este fenómeno de concentración en la capital, incluso en proporciones más fuertes. 

Actualmente, estamos viviendo un ciclo alto de la industria de la construcción alimentado por varios factores. Uno es el flujo de remesas que vienen del exterior, que se han multiplicado en los últimos años y generan una demanda adicional por productos inmobiliarios, principalmente viviendas o apartamentos. Hay una cantidad de dinero que necesita invertirse, y uno de los principales activos que se adquieren son viviendas.  

Un segundo elemento tiene que ver con ciertas facilidades que el Estado puede dar a los desarrolladores inmobiliarios, como el tema de permisos y regulación. Si hay apertura, se genera mayor actividad constructiva. 

Un tercer factor es la transición demográfica. No es tanto el crecimiento de la población, sino el cambio en la estructura de los hogares. Los hogares son cada vez más pequeños, lo que genera una demanda adicional de vivienda: personas mayores que necesitan vivienda, jóvenes que se independizan, etc. 

Finalmente, hay un elemento de especulación: se compra vivienda no para vivir en ella, sino con la expectativa de venderla o alquilarla, y obtener ganancias.   

En este contexto, ¿qué tipo de vivienda se está priorizando y para quiénes está pensada? 

La gran mayoría de la vivienda que se hace en El Salvador es promovida por el sector privado. Y cuando este entra en el negocio inmobiliario, lo cual es legítimo, entra por un afán de lucro. En general, los márgenes de ganancia más altos están en los productos inmobiliarios o en las viviendas y apartamentos que están destinados a una demanda de mayor capacidad económica. Claro que puede haber desarrolladores privados que también le apuestan a otro segmento de menores ingresos, donde ven una expectativa de generación de ganancias, pero eso suele ser el porcentaje más bajo.  

Se han hecho varios estudios, estimaciones, incluso desde fuentes oficiales, desde la Oficina de Planificación del Área Metropolitana [de San Salvador], y es preciso mencionar que el 80% de la oferta de vivienda en el área metropolitana está destinada a menos del 10% de los hogares, por el nivel de ingreso que esas viviendas requieren para adquirirlas.  

¿Por qué el aumento de estos proyectos no necesariamente se traduce en un mayor acceso a la vivienda ni en desarrollo urbano? 

La vivienda se produce como un negocio, y ese negocio se concentra, o es más rentable, cuando está dirigido a aquellos grupos de mayores ingresos. Entonces, la vivienda que necesitarían los grupos de menores ingresos se produce en menor cantidad y, por lo tanto, ellos recurren a otras maneras para poder acceder a la vivienda.  

También hay otros elementos a considerar. Como parte de ese negocio privado de construcción y venta de viviendas, juega un papel fundamental el tema del financiamiento. Ahí entra en juego la estructura del trabajo y del empleo en El Salvador, donde solo una parte, otra vez relativamente pequeña, alrededor del 40% de la población económicamente activa, tiene un empleo. Y de ese porcentaje, todavía menos son sujetos a crédito para poder adquirir una vivienda. Entonces, ya todo eso deja por fuera a una parte muy importante de la población de los mecanismos formales de financiamiento. Claramente, ahí hay un obstáculo. 

En esta línea, entonces, ¿de qué manera este modelo de crecimiento urbano está profundizando desigualdades, segregación o desplazamiento en la ciudad?  

En primer lugar, efectivamente, se sigue urbanizando grandes áreas de la ciudad, pero esas áreas en buena medida están restringidas para determinados grupos sociales nada más. Esto causa diferenciación y, algunos dirían, segregación social porque tenemos un modelo urbano que privilegia esas áreas.  

Para el caso de la vivienda, temas como la seguridad: comunidades cerradas, controles de acceso. Ello genera grandes áreas de la ciudad donde no cualquiera puede no digamos vivir, sino ni siquiera entrar. Esto es llamativo porque, aunque las condiciones de seguridad en el país aparentemente han mejorado mucho, ese tipo de prácticas no han cambiado en los desarrollos inmobiliarios.  

Un segundo elemento son las consecuencias ambientales y la gestión de ciertos recursos naturales dentro del territorio. Notablemente, el tema del agua, ¿cómo la gestionamos y a quién se la damos? Gran parte de la población no tiene acceso al agua. Entonces, si el recurso que tenemos lo estamos utilizando más para el desarrollo en la periferia de la ciudad, estamos dificultando la posibilidad de que toda la población tenga acceso al agua. 

¿Cuáles son los principales riesgos de mantener este tipo de dinámica urbana en el mediano y largo plazo? 

Uno es el deterioro de la calidad de vida por diferentes elementos que se van complicando. Por ejemplo, la congestión. Si hay más construcción, más viviendas, más lejos, necesariamente va a haber más congestión.  

Entonces tienen que hacerse desplazamientos más largos; eso genera una mayor congestión y deteriora la calidad de vida desde el momento en que tenemos que pasar más tiempo moviéndonos de un lugar a otro. El tráfico es un buen ejemplo en ese sentido, y esto implica consumo de energía, contaminación del aire, estrés y pérdida del bienestar personal, incluso de la salud mental.  

Además, hay consecuencias ambientales directas de todo esto que, como digo, suelen ser menos visibles: menor disponibilidad de agua, mayor generación de desechos de todo tipo, incluyendo aguas negras y desechos sólidos cuyo destino desconocemos, y un aumento de la vulnerabilidad de ciertas áreas. Esto ocurre porque hay mayor impermeabilización del suelo y más descargas de aguas lluvias que terminan en algún lugar, aunque no seamos conscientes de hacia dónde van.  

Considerando toda esta problemática, ¿qué papel están jugando, o deberían jugar, la planificación urbana y las políticas públicas?  

Las políticas públicas y la planificación urbana son competencias del Estado y, por lo tanto, permiten intervenir de manera consciente e intencionada sobre esta realidad. En ese sentido, es importante entender que en la ciudad convergen y se materializan distintas políticas públicas. Por ejemplo, las relacionadas con el transporte y la movilidad. Si carecemos de políticas que favorezcan o prioricen el transporte público, estamos dejando que la dinámica urbana funcione bajo una lógica de “sálvese quien pueda”, donde el Estado no interviene de manera efectiva. 

Asimismo, cuando el Estado decide invertir grandes cantidades de recursos en infraestructuras que favorecen el transporte privado en lugar del público, está orientando la acción pública en una dirección que probablemente no contribuye a un desarrollo urbano integral. 

Desde su perspectiva, ¿qué acciones o cambios son claves para avanzar hacia un modelo de ciudad que posibilite el acceso equitativo a la vivienda? 

La respuesta abarca diversos elementos. El primero es que el Estado tiene una responsabilidad sobre el tema de la vivienda y sobre otros ámbitos que no debemos entender exclusivamente como una mercancía, es decir, como un negocio. Sí, es legítimo que la vivienda sea un negocio, pero no toda la vivienda puede serlo ni se puede pensar que el sector empresarial va a resolver toda la demanda; en ese sentido, el papel del Estado es clave. 

Otro elemento tiene que ver con aspectos de carácter público, como el espacio y el transporte público. Invertir en esto es construir una ciudad más sostenible, equitativa y con mayor acceso para todos y todas, mejorando la calidad de vida.